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离婚财产分割之房产

  房产作为我们家庭财产主要财产形式,不管是婚前还是婚后都占据我们大部分的财产份额,我们群里的成员找我做法律咨询,不管是财产协议还是离婚协议,都会涉及到房产的分割问题。

  那么我们今天就对房产的分割问题从法律层面给大家做一个概括的分析,也为大家在谈判协议时提供一个参考。

  对于属于夫妻共同财产的房产,我这里总结了7种比较常见的情形以及处理方式,我们一起分享一下。

  第一种情况:婚前一方按揭购房,婚后共同还贷。

  夫妻一方在婚前签订了购房合同,办理了银行按揭贷款,所购房产是登记在购房者名下的,婚后由夫妻双方共同还贷,离婚时这个房产如何分割?

  这种情况相对来说比较简单,《婚姻法》司法解释三第十条有明确的规定,首先是双方能够协议的按照协议处理;如果协商不能够达成一致意见,法律规定的处理方式是该房产属于登记一方的个人财产,婚后共同还贷的部分以及相应的增值应该属于夫妻共同财产进行分割。

  这种情况下,大家比较关注的也是争议比较大的地方在于增值部分的计算。

  简单来说婚后的共同还贷部分及对应的增值属于夫妻共同财产,一方拿到房产,然后给另一方补偿折价款,补偿的折价款=(婚后的共同还贷金额+增值的金额)×50%。(50%就是一半的意思)

  对于增值部分的计算,官方的计算方式:

  北京高院民一庭在2014年11月17日关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知中明确了计算标准,即产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。

  房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准,对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。

  第二种情况:婚后共同购房,共同还贷

  这种情况就比较明确,婚后所购的房产属于夫妻共同财产,共同还贷的部分也属于共同财产。

  夫妻双方在婚后购买的房产,如果没有特殊的书面财产协议约定归属,那么所购房产不管是登记在双方名下还是任意一方名下,都不影响对共同财产的认定。

  离婚财产分割时,首先双方先协商房产的归谁以及折价款的金额,若双方协商达不成一致意见,那就需要一方起诉至法院通过法院来裁判分割了。

  法院对于离婚财产分割原则上就是均分,裁判房产归一方所有然后补偿另一方折价款,未偿还的贷款部分属于共同债务,一般由取得房产所有权的一方承担剩余贷款,已经偿还的贷款和首付及对应的增值部分属于共同财产,计算出价值后补偿一半的金额给另一方

  第三种情况:一方的婚前房产在婚后置换新的房产

  这种情况有点麻烦,如果不注意会是一个很危险的动作,有可能婚前的个人房产在婚后置换的房产就转化为夫妻共同财产了。

  一方的婚前房产属于一方的个人财产这没有疑问,如果一直持有这套房产,那么这个房产就会一直属于一方的个人财产,不会转化为共同财产

  但是随着婚后的生活水平和收入水平逐渐提高,想要置换新的大房子,有的就会考虑卖掉之前的旧房子然后购置新的房产。

  这就需要注意了,婚前房产在婚后置换有两个需要注意的点:

  1、全款购房。要看新购房产怎么登记,婚后置换房产,一方卖掉婚前的个人房产,用这笔钱购买新的房产,只登记出资一方的名字,全款购买的情况下,即便是在婚后购买的房产,新购房产也是属于出资一方的个人财产;如果登记夫妻双方的名字,这个时候新购房产就转化为

  2、按揭购房。婚后置换按揭购房,这样的情况也会发生个人财产与共同财产的混同,用婚前的房产售房款用于首付,那么首付部分属于出资一方的个人财产,共同还贷的部分属于共同财产。或者是在新购房产登记约定了双方的产权份额比例,那么新购房产就属于按份的共同共有。夫妻共同财产了

  对于一方将婚前房产出售用出售款支付了新购房产的大部分房款,房产登记在双方名下,离婚时该房产如何分割?

  首先,对于这种情况,可以明确的是房屋的性质应该是以共同生活为目的的共同购房,房屋属于夫妻共同财产。

  其次,关于一方用婚前财产出资的处理方式,有几种方式:

  1、从总房价中将婚前财产剥离归个人所有,剩余部分作为夫妻共同财产进行分割;

  2、按照夫妻双方出资的比例进行分割;

  3、均视为夫妻共同财产,平均分割。

  上述几种分割方式,在我们做案件的过程中都碰见过,所以在处理具体案件中需要根据自己的实际情况具体再做分析判断。

  第四种情况,婚前夫妻双方购置房产,婚后产权登记人为夫妻双方及子女,离婚时房产如何分割?

  依据我国《物权法》第9条规定,不动产物权以登记为准,房子登记在夫妻双方及子女名下,该房产应当认定为三人的共同财产,一般来说房产涉及第三人财产权益的情况下法官有可能在离婚诉讼过程中不予处理,会要求当事人先去分家析产再去离婚后财产纠纷。

  如果碰见比较好的法官,有可能会进行处理,在处理过程中要考虑子女是否成年、出资等情形,如果未成年且未出资,法官会考虑子女财产的份额,再进行夫妻房产分割。一般来说孩子归谁,房子判给谁的可能性比较大。

  第五种情况,一方婚前的房产,婚后直接变更为对方的名字,离婚时房产如何分割?

  在这种情况下,要看双方过户的真实目的是什么,是夫妻更名还是赠予,或者是有目的的赠予。

  一般来说,夫妻更名的过程中房管局会让夫妻双方在房管局签署一个夫妻财产约定,但是这是房管局的格式合同样本,如果仅有该格式合同样本不足以证明是双方赠予的真实意识表示,法官一般会认定这只是夫妻双方之间的一个更名行为,房子会认定为夫妻双方共同财产,而不会认定为更名方的个人财产。

  如果想要证明是更名方的个人财产,还需要证明双方之间存在赠予的意思表示,比如需要另外签署赠与协议,或者有其他录音、微信、短信等证据佐证。

  针对于有目的的赠予,法院会考虑赠予的目的是否已经实现,因为这类过户,往往房屋的原产权人会抱有维系婚姻关系稳定的目的,如果过户后更名方立即提出离婚,根本未达到维系婚姻关系稳定的目的,那么对于原产权人来说损失比较大,这种情况下,即便已经过户法院有可能也会要求返还或者支持大部分返还,最高院也有这种判例。

  第六种情况,一方婚前的房产,婚后加了对方的名字,离婚时如何分割?

  对于这种情况,完全符合《婚姻法》司法解释三第6条的规定,可以视为对对方的赠予,且赠予已经完成不能撤销,该房产属于夫妻的共同财产。

  对于该房产的分割,需要综合考虑双方结婚时间的长短、婚姻过错、家庭贡献、照顾女方和抚养子女一方的原则等进行分割。

  但是,如果双方在加名的过程中,在房产证上约定了份额,比如一方50%,另一方也是50%甚至一方20%,另一方80%这样,那么在分割房产的过程中,法院会视为双方对夫妻共同房产进行了份额约定,会按照房本约定的份额进行分割。

  第七种情况:婚后购房,父母出资的情况

  婚后购房有父母的出资,这种情况就相对比较复杂了。

  婚后买房是一件大事,很多的家庭,需要两位老人一生的积蓄给子女买房。如果处理不当,给子女买的房子,可能在离婚的时候,会被对方拿走一半。

  如何才能避免这种情况呢?

  《婚姻法司法解释三》第七条规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠予,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

  由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

  那么,根据上述司法解释规定解读如下:

  (1)婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

  (2)一方父母出资,登记在对方子女名下,视为对双方赠与,也就是属于夫妻共同财产。

  (3)一方父母出资,登记在双方名下,视为对双方赠与,是共同财产。

  (4)双方父母出资,登记在双方子女名下,视为对双方赠与,是夫妻共同财产。

  有一种特殊情况,是属于按份共有的。

  (5)由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。也就是双方父母共同出资,登记在任意一方名下,都按照出资份额按份共有,离婚的时候,按照出资比例分。

  可能单看条文规定看不出什么差别,举例说明:

  假设大强和小丽两夫妻婚后购房,所购房产价值100万,大强父母可以全额出资100万。

  这种情况,如果没有经过律师分析支招,如果两人离婚大强可能会受很大损失。

  (1)如果大强父母一方出资,写大强的名字,离婚的时候,房子归大强,和小丽没有关系。

  (2)如果大强父母一方出资,写两个人的名字,那么房子就是夫妻共同财产,离婚时小丽分走50万元,大强损失50万元。

  (3)如果大强父母一方出资,写小丽的名字,这也会视为对小丽和大强赠与,离婚时小丽分走50万元,大强损失50万元。

  (4)如果大强和小丽双方父母都出资,房产登记在大强和小丽两个人名下,这样就会视为对大强和小丽的赠与,离婚时小丽分走50万元,大强损失50万元。

  (5)如果大强父母出资90万,小丽父母出资10万,按照婚姻法解释三规定,按照出资份额按份共有,即使只写小丽的名字,大强也可以拥有90%的份额,小丽也只能拿到10%。大强分得90万元,小丽分到10万元。

  所以,细心的你们就会发现大强父母全部出资100万元,写小丽的名字,大强只能分到50万元,小丽分走50万元;而大强父母出资90万和小丽父母出资10万,双方父母一起出资100万元,只写小丽的名字,大强反而分到90万,小丽只分走10万元的反常识现象。

  所以,律师建议:

  一、婚后父母出资购房,该房产证如果能只写出资一方的名字最好,可以确保父母出资购买的房产完全属于出资方子女的个人财产。

  二、如果必须要加上未出资一方的名字,那就不要登记双方的名字,只登记未出资一方一个人的名字。

  三、一定不能只由一方父母出资,一定要双方父母都出资,哪怕其中一方只出资一万元也行,并且分别将钱转账支付到开发商公司账号。

  所以还是那句话,你可以用不到,但一定要知道。

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